不動産業者のセールストーク
あなたの不動産は当社で買取ります。
物件の売却が終わったら250万円差し上げます！
売却で買手が付かなかった場合には競売で当社が責任を持って買戻します！
お金に困った相談者に美味しい条件のみを提示
物件と債務の概略
・物件の所在地： 横浜市南区弘明寺
・物件： 土地建物約30坪の一戸建て
・購入時の価格： 4,400万円
・現在の相場： 2,500万円～2,700万円前後
・残るローン： 3,500万円
・金融機関： みずほ銀行
・負債の状況： 住民税、固定資産税等約200万円
・家族構成： 夫とは離婚。小学生の子供2人
知人を通じ、売却を他社に依頼した方よりセカンドオピニオンを求める相談が有りました。 少々、酷い内容なので多くの方に知って欲しくこのページで公開いたします。
このご相談者、現在、売却を依頼している業者さんと、もう一社に相談をしたのだそうです。その際に、現在契約をしている不動産会社が提示した内容が下記です。
・当社が買取ります
・売買成立後に250万円を払います
・売買出来なかった場合には競売で買戻します
この条件に魅力を感じて、この不動産会社と "専任媒介契約" を結んだとのことです。 しかし、その後インターネットで任意売却を検索していて、売却後に250万円というお金をもらえるかという事に疑問を感じて知人の不動産屋に相談をしたのだそうです。
デタラメ（１）
先ず、この依頼を請けた会社が買取るというのであれば専任媒介契約書ではなくて売買契約書でなければなりません。
そして、売買契約書に売る側と買う側が署名捺印をした後、お金のやり取りがあります（普通は銀行で）。
そもそも、専任媒介契約書とは、不動産売買の契約書ではありません。
媒介契約とは、宅地または建物の売買、交換または貸借の仲介(間をとりもつ)を宅建業者に依頼する契約のことです。
そして、依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができない専任媒介契約なのです。買取りますと言い切っているのである以上、専任媒介契約はあり得ません。
買取るのなら売買契約です！
デタラメ（２）
任意売却後の250万円の原資の出所が不明
任意売却後250万円を上げますと言っているようですが、その250万円の出所が不明です。
この中古物件の近隣の相場はどんない高くても3,000万円です。同じような建坪30坪の新築物件が4,000万円で売りに出ているエリアです。
横浜市も神奈川県も滞納税金の遅延損害金の割引は一切行ってはくれませんので200万円は絶対に支払わなければなりません。そして、債権者のみずほ銀行は満額回収が基本です。
みずほ銀行への返済金3,500万円、滞納税金200万円。 これらの合計が3,700万円。
たぶん高く売れても3,000万円。 その差額に700万円が生じます。
マイナスで700万円が生じている状況で、ご依頼人に250万円を上げることはほぼ不可能なのです。
デタラメ（３）
最悪の場合、競売で買戻す。
競売で確実に買戻すには、相場の入札価格よりもはりかにオーバーする入札価格を入れないと無理です。
適正な金額で入札を考えているのなら、落札出来るか否かは神のみぞ知る状態です。
たぶん、この不動産会社としては競売で安く落札し、その後リフォームして再販をして出来うる限り高く売って、 その売上代金の中からご依頼人に250万円を支払うということを考えているのかも知れませんね。
支払約定書
不動産業者が、"売買契約成立後○○万円お支払いします." というようなことを言ったのならば 支払約定書を作成して不動産業者から署名捺印をもらっておくことを強く強くお勧めします！
支払い約定書には書式はありません。下記の用件が満たされていれば十分です。
・ 支払う側の名前(社名等)と住所と社判。
・ 受取人の氏名と住所と捺印。
1. 不動産の表示：
所在地：
売買価格：
2. 支払時期：
年 月 日
3. 支払額：
円
専任媒介契約書の特約条項を上手く利用しましょう
専任媒介契約書の最後に特約条項も設けて、その中に契約は依頼者はいつでも出来る。そして、それまでに掛った費用は請求出来ないという一文を入れましょう。
不動産業者の苦情は都道府県へしましょう
東京都の場合には、東京都都市整備局
神奈川県の場合には、神奈川県建設業課横浜駐在事務所
愛知県の場合には、愛知県建設部建設業不動産業課
大阪府の場合には、大阪府建築振興課
お金は一円でも多く欲しいのは理解できます！
借金を抱えている方々が、借金のド壺にはまって行く原因は、自分の状況を冷静に判断出来なくなってしまっているからです。
このページの例のように、250万円という金額を捻出するには販売を仲介する不動産会社が250万円という大赤字を負わない限り無理なのです。
1億円の取引での250万円なら、なんとか捻出は可能かもしれません。1,500万円の売買で250万円の捻出は不可能なのです。
不動産会社が250万円出すと言ったから絶対にもらいますとか、出すという約束だから出してくれると思いますって言いますが・・。 不動産会社は赤字を出してまで250万円は出しませんよ。
最後に泣くのは状況を見極められなかった依頼者であるあなたです。
任意売却の処理の方法はケースバイケースです
「突然、競売の通知が届いて！」とお問い合わせを頂きますが、住宅ローンを半年以上滞納しているわけですし、突然ではなく必然です。 住宅ローン返済に行き詰まってしまったら、出来るだけ早く私たちにご相談ください。
住宅ローンが返済出来なくなって任意売却をした方々の実例
実例１
息子に購入してほしい
東京都町田市 50代
息子が成人して住宅ローンを組める状況なので、購入してもらうことはできないか？
実例２
転職で収入減
神奈川県横浜市港北区 40代
会社倒産で転職したが収入減少。ボーナス月の返済が出来なくなった。
実例３
離婚で生活苦
大阪市北区 40代
離婚で生活がバラバラになり私一人でマンションに住んでいます。養育費もあるため、、、
他の任意売却実例
