任意売却ホットライン

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任意売却は誰が行っても同じ結果ではないのです!

任意売却で完了するはずの依頼が、競売へ変わる瞬間!

販売にかけていて、その物件への反響がほとんど無くて、時間切れで競売。
債権者の求める売買価格と市場価格のギャップが余りにも有り過ぎ、高過ぎで売れなくて競売となったというのであれば、これは業者さんの力量云々は指摘できません。

が、明らかに業者さんの初歩的なミスで競売へとなってしまうケースが有りますので公開します。

任意売却が競売となってしまう瞬間

・物件は神奈川県川崎市麻生区の一戸建です
・債権者は住宅金融支援機構1社
・債権者の売買希望価格は2,700万円
・依頼された物件は空き家
・別れた奥様が連帯保証人
・ご依頼人であった元だんな様は、都内の賃貸に引越しました。
・元奥様は、横浜市に引っ越しました。

任意売却の依頼をして来て下さったのは、元旦那様の方です。 依頼を受けた任意売却業者の元へ、旧ご夫婦で訪れ、連帯保証人である元奥様との同意も取れ、専属専任媒介契約書にも両者から署名ご捺印をもらい正式のご依頼となりました。

販売活動は順調で、ほぼ毎週末には数組の方々が物件を見にこられました。 そして、購入希望者が現れ、債権者との最終的な売買価格の交渉。 債権者の住宅金融支援機構がほんのチョットだけ価格を 折れてくれ、購入希望者もその価格でご納得。

さて、そうなるといよいよ契約です。
契約に向かって、色々と調査をして行く中で、もう1社、債権者が出てきたのです。 この新たに現れた債権の方には山田太郎という方が連帯保証人として付いていました。

この事を、依頼者である元のだんな様に連絡。
○○さん、もう1社ローンの融資を受けている銀行が有ったのですね! ○○信用金庫から500万円お借入れしてますよね? 何で最初に言ってくれなかったのですか? 連帯保証人の山田太郎さんってだれですか?

このようなやりとりが、ご依頼人と有ったそうです。
『連帯保証人の山田太郎さんは知人です。』
『じゃ、この方に連絡をして売買同意書にサインしてもらってください。』
『それが、海外に行っていてこちらからは連絡が取れ無いのですが・・』
『連帯保証人の同意書が無いと物件が売れません。何とか連絡を・・』
『・・・・・・』

その間、この業者さんは、新たに現れた債権者○○信用金庫へ "連帯保証人の同意書無しでも契約を認めてくれるように交渉"

当然、○○信用金庫からの回答は "絶対にダメ!"。

購入希望者からは、『いったい何時まで待たせるのよ!』という半分怒りの催促が数回。

購入希望者が3週間経過した時点で "怒りの契約キャンセル"。

債権者に、事情を説明して競売かけるのををもうチョット待ってもらう。

その間にも、この物件を購入したいという方々が現れる。

再三再四、ご依頼人に電話で連帯保証人についてどうなったかの質問。

この任意売却の業者さん、最初の購入申し込みが有ってから2ヶ月後、そして依頼が有ってから約4ヶ月後に、ご依頼人と債権者に、連帯保証人がつかまらないので、この依頼から降りる旨を通知。 そして、この件は終了!

ところが、債権者から当社にこの方々の任意売却をやらないかと連絡が入ったのです。

債権者いわく、この物件はこちらの希望価格で売れそうですので競売にするのは少々待ちますとの意向でした。

そして、私たちは、先の失敗した業者さん同様、同じように別々にご両名から事情をお伺いしました。

元奥様の方に、山田太郎さって方をご存じですか?
元奥様: ハイ、私の叔父ですけれど。
連絡は取れますか? 海外に行っているとのことですが?
叔父は海外なんかに行っていませんよ。 連絡は直ぐに取れますけど・・。

ここで、なぜ業者が変わったのかを説明。


専任媒介契約書を頂き、即、販売活動を開始。

人気の有った物件です、直ぐに購入希望者も現れ、ほどなく契約完了です!

すでに空き家になってしまっていたので債権者からは雀の涙と同レベルの引越し代しか認めてはもらえませんでしたので、購入者に少々、引越し代を出費してもらいました。


同業者の方々もこのホームページをチェックいたしております。 その同業者の方々のスキルの有る方々には、最初の業者の犯した極々初歩的なミスにお気づきだと思います。

このように業者によっては、結末は180度違ってくる場合も多々有ります!


違法行為を勧めてくる業者さんもいますから・・

競売入札妨害罪・強制執行妨害罪・詐欺罪・などなど

ご相談者が事業に失敗、そして競売にかかることになりました。

このご相談者には、連帯保証人として実家のお父様が付いておりました。

静岡県のとある市に300坪の家が在り、それに抵当権が設定されておりました。

当然のごとく、ご相談者は、"実家をなんとか守りたい" との思いから、すがる思いでのご相談です。

業者は、仕事として依頼が欲しい。

そこで、ご相談者が求める要求に、『ああ、それなら出来ますよ。』『ああ、問題無いですよ。』などどと美味しい言葉を連発して行きます。

ご相談者は、依頼をする前に実家の父と話して欲しいとの当然のご依頼。

で、実家が何らかの形で残せるのなら、依頼しますととなりました。

そして依頼をした翌日、この業者さんへどのようにして実家を残すのかを質問したそうです。


担保物件に、実際には譲渡の事実が無いにもかかわらず仮装譲渡という登記をして、法務局の土地・建物の登記簿に不実の記録、備付をさせようとする方法とか、物件に対して、債務者自ら買受資金を提供してこの業者の知り合いに落札させ、引続き同不動産を所有、占有するとともに、強制執行を免れるため別の共謀者に仮想譲渡してはどうか? などというもの だったらしいです。

さすがに、ご相談者も、これはただ事ではないぞと察し、弁護士に相談しました。


弁護士さんが、この業者へ真意を問いただすと、『そんな事は言ったことが無い。そんな方法を使う人も居たと説明をした。』と逃げたとのことでした。

結局は、この弁護士先生から当社へ、この方々の任意売却のご依頼をいただきました。

結果、この方のご実家は、いったん、当社に登録をしてくださっている投資家の方に購入していただきました。 そして、数か月後に、ご親戚の方が、買い戻しに名乗りを上げてくださって所有権は親戚の方に 移転しました。 そして今年の初めに買い戻していただけました。

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