不動産の親子間売買/不動産の親子間任意売却
親子間売買は費用がかさみます！
しかしそれは、価値観の問題かと存じます。
ご自分のプライオリティを何処に置くかではないかと存じます。
親子間売買・身内間売買には普通の任意売却の手数料計算とは違い、いささか割高になってしまいます。
この費用が普通より割高になってしまう一点だけを上げ連ねて、親子間売買は意味がない、金利が高いので意味が無いなどと主張している業者さんもおりますが・・。 それは余計なお世話であって、金利が高かろうが、費用が高かろうが 親子間売買/身内間売買で、その不動産を守ることに価値観を持つのは、そのご本人であって業者では無いなのです。
そして、親子間/親戚間の不動産売買はご近所のまたはお知り合いの不動産会社では、まず無理かと思います。
簡単な任意売却程度なら見よう見マネ、なんとかこなせるかも知れませんが、親子間売買は絶対に出来ないでしょう。 私たち、専門家にご相談ください。
親子間・兄弟間・親戚間売買であっても、不動産売却に向けてゼロからアドバイスお手伝いさせていただきます。 中には、当事者間で直接に売買ができ、通常の銀行ローンが組め金利優遇まで使える場合も有りますが、多くは 住宅ローンを組むのに途轍もなく苦労するケースが多いためにこのホームページでは詳細について省略させていただいておりますが、要点だけを書いてみますね。
不動産の親子間売買が困難な理由
- 現金が用意できる方の場合には、それほど大きな障害は存在しませんが。
- 住宅ローンの融資を受けての親子間売買には排除しなければならない障害がいくつかあります。
- なぜ、親子間売買が難しいのか！
- 住宅ローンを融資してくれる金融機関が圧倒的に少ないからです！
- 例外もたまに有りますが、大手の都市銀行はほぼ無理でしょう。
- 金融機関が親子間-親族間売買のローンを断る理由
- 親子間売買, 親族間売買,親子間での買戻しである場合には住宅ローンの融資を断る金融機関ほとんどです。
- 理由は、なぜかというと、金融機関とローン保証会社との保証契約の中に "貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、保証の対象とならない" という項目が有り、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の条項が有るからなのです。
- その理由としてよく指摘されるのは；
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- 自宅売却と偽って金利の安い住宅ローンでお金を借りて別の用途に使われる可能性が有る。 例えば、子供に融資した資金を、父親の債務の返済に利用することなど。
- 親子間、親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与一般的であるのに売買はおかしい。
- 住宅ローンの場合、原則として自己の居住のための住宅取得に限られるので、同居しない「親」のための住宅取得では難しい。
- 売買価格に公正さを欠く。
上記を踏まえ、原則として親子間の売買では、住宅ローンの融資が困難になります。
しかし金融機関によっては、不動産仲介業者による売買契約書や重要事項説明書など通常の契約と同様の書類が有り、不動産業者が媒介することで客観性が確保され、「価格の妥当性」かつ「本来の目的」で売買されることが保証会社にも理解をしてもらえる等の条件が揃うと、通常の住宅ローンと同じように親子間などの売買に対しても例外的に融資を受けられる場合も有ります。
先ずは、親子間売買をしますとうたっている業者に駄目で元々でお問い合わせを！
税務署からのチェックも有ります！
通常の不動産売買と同様の売買価格が適正であるかどうかもチェックされます。
売買価格が適正でないと判断された場合、適正価格からの差額分が贈与の対象となり、そして贈与税がかかることも有るようです。 従って、親子間売買の
ときでも、価格は通常の取引価額（時価）に相当する金額にする必要があります。
しかし、親子間、親族間であれば通常より安く取引しようとするのが世の常。 少なくとも土地は「相続税路線価」建物は「固定資産税評価額」を割らな いように価格を設定した方が良いと思います。 売買金額は高すぎても、安すぎても贈与とみなされる可能性がありますから事前に税務署に確認して下さい。
住宅ローン控除が使えない！
生計を共にする親子/兄弟などの親族からの不動産売買は住宅ローン控除の適用外です。
ローン残額等によって支払った所得税が返ってくる制度ですが、親子間売買ということになると収めた所得税が戻ってくることはありません。
相続時精算課税などの住宅取得資金贈与の特例が使えません。
住宅取得資金贈与の特例とは、
2009年12月31日までであれば、2,500万円の相続時精算課税の特別控除額のほかに、1,000万円の住宅資金特別控除額を控除することができる優遇措置です。
しかし、親子間売買の場合は、この特例は受けられません。
不動産を購入する両親から住宅資金贈与の特例を適用して資金を贈与してもらうことはできなくなります。
第三者を挟んでの売買
協力をしてくれる第三者はボランティアでございません。
間に一度、第三者をはさんで間接的な親子間売買を行う際には、間に入ってくださる第三者の方への謝礼などを出さなければなりません。 従って費用は当然 嵩みます。 第三をいったん介しての売買の料金は下記のようになります。
" 売買価格 + (仲介手数料 x 2 + 謝礼) = 支払う総額 " となります。
リースバック
第三者から一時的に賃貸で借りる
第三者に一時的にマイホームを買い取ってもらい、それを賃貸としてしばらくの期間借りる方法も有ります。 そして、ご自信が経済的に立ち直ったら、それを買い戻していただくことになります。
問題は、賃貸でのお家賃がローン返済時で支払っていた額よりも大きくなるという点です。 理由は、このリースバックにご協力下さる第三者の多くは投資家の 方々でありボランティアではないからです。 それと、将来、買い戻してもらえるという保証が希薄なためにリスクをかかえなければなりません。 それらの理由により ローン返済時の支払額を上回ることになります。
結局のところ、親子間で任意売却した後も住み続けるための方法は色々と有っても、それを実現するためのハードルはかなり高い、と言わざるをえません。
返済額および将来、短期間に立ち直れるという確かな収支のロードマップ無ければこの方法はお勧め出来ません。
お独りで悩んでいては何の解決にもつながりませんよ！
上記の例えのように、任意売却をしたからと言って必ずしもマイホームを明け渡さなくても済む方法はあります。
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