不動産の任意売却とは
これからご説明させていただく文章をお読みになるにあたり、下記の単語の意味をつかんでおいてください。
債務 = 借金のことを指す場合と、お金を借りた人が貸した側に対して生じた支払い義務のこと。
債務者 = この場合の意味は、金融機関から住宅ローンを借りている方とお受け取りください。
債権者 = この場合、貴方にお金を貸してくれている金融機関とお考えください。
抵当権 = 金融機関が不動産を担保にお金を融資するときに、いわゆる「借金のカタ」として設定する担保権のことです。 借た人が返済できなくなった場合に、抵当権を実行して任意処分や競売などによって債権を回収します。 住宅ローンを借りる時は金融機関と抵当権設定契約を結び、登記簿に登記されます。
担保権 = この場合の担保とは、債務者が債務を履行しない場合に備えて債権者に提供されたマイホームなどです。 未返済のローンの回収を確保する手段となるものです。
抵当権の実行 = 抵当権を設定した物件が在る所在地を管轄する地方裁判所に、抵当権に基づく不動産競売（担保不動産競売）を申し立てることです。
履行 = この場合の履行とは、借りたお金を返済することです。
換価 = 差押えた財産を金銭に換える強制的手続きをいいます。
上記の単語の意味をつかんでくれましたか？それでは行きます！
任意売却とは
不動産を売却する際の一般的な数式は下記となります。
不動産を売却したときの売買価格 < 住宅ローン = 用意しなければならない差額
不動産を売却しても借りている住宅ローンを1円残らず銀行に返済できず、住宅ローンが残ってしまう状況で、債務者と債権者の間に仲介者（主に不動産業者）が入り、不動産を競売にかけずに債務者・債権者・不動産の購入者の3者が納得の行く価格で取引を成立させることです。
何らかの事情で住宅ローンの返済が困難に陥った場合、銀行等の金融機関は、抵当権に従って、所有者の不動産を差押え、 競売 にかけ換価します。 しかし競売だと、いくらで落札されるかは競売開札日まで判りません。 一般的には競売の場合、市場価格より2～3割低い価格になることが多い言われております。
そこで仲介者が債務者と債権者の間に入り、なるべく両者に満足が得られるな価格で売買を成立させるのものを、任意売買(任意売却)と言います。
経済破綻者の不動産売却 = 任意売買/任意売却(俗に任売/にんばい)と言われてますが、不動産の相続、不動産の贈与、代物弁済、競売以外は、売主の意思（任意）での売買取引となるので、世の中の不動産取引のほとんどが任意売買(任意売却)となります。
任意売却は債権者(銀行)にとってもアリガタイのです
競売よりもこの任意売却のほうが有利な条件で不動産を売却できるため、債権者も競売より任意売却のほうがより多くの債務の回収ができるという利点が有るのです。
だから、住宅ローンの支払いが滞り出すと、銀行に呼ばれ、その場で任意売却を勧められるのです。
また、債務者は残債の整理縮小(場合によっては残債の償却)や債務の再構築を行ない易くなる場合が有るのです。
任意売却のご相談を早急にして欲しい状況の方
- 来月の住宅ローンの返済のメドが立っていない。
- ローンの支払いが既に滞納/延滞を起こしている。
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- 裁判所から差押通知が届いた。
- 裁判所から担保不動産競売開始決定通知等が届いた。
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- 国民健康保険の支払いを滞納して差押え、参加差押えされた。
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任意売却で完結するはずの依頼が競売へとなってしまうこともあるのです。
業者の些細なミスで、任意売却が一転、競売となってしまうのです。
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任意売却は、どの業者が処理をしても同じ結果には終わらないのです！
業者さん選びは慎重にネ！
業者さん選びの助けになれば良いにですが・・
引越し代を捻出してくれる業者を選ぶこと。
業者よっては、引越し代の捻出ができないケースがあります。 また、絶対に引越し代を認めない債権者もおります。 その万が一の事態に陥っても何らかの手を打ってくれるスキルを持った業者にしましょう。
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お金を取ってのアドバイスは弁護士・司法書士にしかできないのですが、お金を取ってサポートしている業者さんもおります。
保証人に迷惑がかからないように処理を行う業者を選ぶこと。
任意売却が保証人に迷惑を及ぼす場合がほとんどです。 しかし場合によっては連帯保証人/保証人に極力迷惑が及ばない方法をアドバイスしてくれる業者を選びましょう。
任意売却業者さん数多く有りますが、これが出来る業者さんはそう多くは存在しません。 理由は経験/場数のキャリヤ求められるからです。
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