任意売却って何よ

「任意売却とは」を図解します

不動産の任意売却とは


任意売却


任意売却を説明する前に

説明をよりご理解頂くために(不要な方は下へスクロール)

これからご説明させていただく文章をお読みになるにあたり、下記の単語の意味をつかんでおいてください。

債務 = 借金のこと、お金を借りた人が貸した側に対して生じた支払い義務のこと。

債務者 = 金融機関から住宅ローンを借りている方

債権者 = ローンを融資している金融機関

抵当権 = 金融機関が不動産を担保(抵当)に融資する際、いわゆる「借金のカタ」として設定する担保権のことです。返済できなくなると、抵当権を実行して任意処分や競売により債権を回収します。住宅ローンを借りる時は金融機関と抵当権設定契約を結び、登記簿に登記されます。

担保権 = この場合の担保とは、債務者が債務を履行しない場合に備えて債権者に提供されたマイホームなどです。 未返済のローンの回収を確保する手段となるものです。

抵当権の実行 = 抵当権を設定した物件が在る所在地を管轄する地方裁判所に、抵当権に基づく不動産競売(担保不動産競売)を申し立てること

履行 = 借りたお金を返済すること

換価 = 差押えた財産を金銭に換える強制的手続き


上記の単語の意味をつかんでくれましたか?それでは行きます!


任意売却とは

一般的な不動産売却では

ローンを完済する必要があります。

通常の不動産売却とは

1、のプラスのケースでは、残ったお金が手元に残ります。
2、のマイナスのケースでは、売却時に不足金全額ご用意する必要があります。

任意売却とは

不動産を売却する際は、ローンを全額返済する必要があります。(そうしないと不動産に設定された抵当権がはずれません)
任意売却とは、不動産を売却しても住宅ローンを全額銀行に返済できず、住宅ローンが残ってしまう状況において、債務者と債権者の間に仲介者(主に不動産業者)が入り、不動産を競売にかけずに債務者・債権者・不動産の購入者の3者が納得の行く価格で取引を成立させることです。

何らかの事情で住宅ローンの返済が困難に陥った場合、銀行等の金融機関は、抵当権に従って、所有者の不動産を差押え、 競売 にかけ換価します。 しかし競売だと、いくらで落札されるかは競売開札日まで判りませんし、市場価格より2~3割低い価格になることが多いと言われているのです。

そこで仲介者が債務者と債権者の間に入り、なるべく両者に満足が得られるな価格で売買を成立させるのものを、任意売買(任意売却)と言います。

経済破綻者の不動産売却 = 任意売却(俗に任売/にんばい)と言われてますが、不動産の相続、不動産の贈与、代物弁済、競売以外は、売主の意思(任意)での売買取引となるので、上で「一般の不動産売却」と説明しましたが、それらも含めて不動産取引のほとんどが任意売買(任意売却)と言うことも出来ます。

不動産の任意売却とは

「任意売却すれば、残った債務についてはチャラになる」と都合よくお考えの方もいらっしゃいますが、それは間違いです。

残債務については一括請求です。 ただ、そんなことが出来るならはじめからそうしてるはずですので、支払いできる範囲での話し合いとなるのがほとんどです。 追い詰められて、最終的に自己破産という逃げ道もありますが、私たちに任意売却を依頼された方の中で、住宅ローン債務だけが残ったという方については、自己破産までしない方がほとんどです。

任意売却後のローン残は? >>


金融機関にとっても任意売却の方がアリガタイ

競売にはお金もかかるし

競売よりもこの任意売却のほうが有利な条件で不動産を売却できるため、債権者も競売より任意売却のほうがより多くの債務の回収ができるという利点が有るのです。

だから、住宅ローンの支払いが滞り出すと、銀行に呼ばれ、その場で任意売却を勧められるのです。

また、債務者は残債の整理縮小(場合によっては残債の償却)や債務の再構築を行ない易くなる場合が有るのです。


任意売却を考えて欲しい状況の方々

返済をしないとマイホームには住み続けることは出来ません

任意売却のご相談を早急にして欲しい状況の方々
来月の住宅ローンの返済のメドが立っていない。
ローンの支払いが既に滞納/延滞を起こしている。
今度のボーナス返済の目途が立たたない。
ボーナス払いをすでに行えない状況にある。
裁判所から差押通知が届いた。
裁判所から担保不動産競売開始決定通知等が届いた。
裁判所から執行官といわれる方が家を見に来るという通知が届いた。
所得税とか固定資産税などの税金を滞納して差押え、参加差押えされた。
国民健康保険の支払いを滞納して差押え、参加差押えされた。
マンションの管理費を滞納して競売を申立てられた。
会社の倒産、リストラなどで今後、住宅ローンの返済が見込めない
自己破産を弁護士に相談しているが先生が任意売却に精通していない。

任意売却を依頼する業者で依頼者の運命が決まる

引越し代の額にしても技量が大きく作用します

任意売却で完結するはずの依頼が競売へとなってしまうこともあるのです。

業者の些細なミスで、任意売却が一転、競売となってしまうのです。
業者にもうチョット機転を利かせば任意売却で事が収まったのにという状況を目の当たりにして来ました。

任意売却は、どの業者が処理をしても同じ結果には終わらないのです!

業者さん選びは慎重にネ!


業者さん選びの助けになれば良いにですが・・

引越し代を捻出してくれる業者を選ぶこと。
業者よっては、引越し代の捻出ができないケースがあります。 また、絶対に引越し代を認めない債権者もおります。 その万が一の事態に陥っても何らかの手を打ってくれるスキルを持った業者にしましょう。

任意売却後の残債務について無料でサポートしてくれる業者を選ぶこと。
お金を取ってのアドバイスは弁護士・司法書士にしかできないのですが、お金を取ってサポートしている業者さんもおります。

保証人に迷惑がかからないように処理を行う業者を選ぶこと
任意売却が保証人に迷惑を及ぼす場合がほとんどです。 しかし場合によっては連帯保証人/保証人に極力迷惑が及ばない方法をアドバイスしてくれる業者を選びましょう。
任意売却業者さん数多く有りますが、これが出来る業者さんはそう多くは存在しません。 理由は経験/場数のキャリヤ求められるからです。

任意売却デメリット

任意売却ホットライン マンガ
  競売開始決定通知が届いたら任意売却をご相談ください
任意売却の費用

 宅建業法に規定されている仲介手数料のみを成功報酬として頂き、相談費用は無料です。着手金、顧問料、コンサルタント料等といった、仲介手数料以外の報酬を請求することはございませんので、安心してお問い合わせください。


任意売却アドバイザー

任意売却アドバイザー

 任意売却を依頼するときは複数社に相談してから決めましょう。 専任のアドバイザーがあなたにあった解決策を提案させていただきます。