任意売却のメリットとデメリット
先ず、下記の単語の意味を把握してください。
このページを読むにあたり以下の単語の意味を理解してください。
債権者 = 簡単に説明すると、お金を貸してくれた人で、借りた人に対して返済のための行為を要求できる権利を持つ人です。
債務者 = お金を借りた人。 お金を貸してくれた人（債権者）に対し金銭返済いなどの義務を持つ人のです。
抵当権 = 別名"借金のカタ"のことです。 金融機関が不動産を担保に融資するときに、いわゆる「借金のかた」として設定する担保権のことです。 お金を借りた人が返済できなくなった場合に、 抵当権を実行して任意売却や競売などによって債権を回収を図ります。 住宅ローンを借りる時は、金融機関と抵当権設定契約を結び、登記簿に登記されます。
抵当権の実行 = 簡単に言うと、借金が返せなくなった時に、その借金のカタになっていたものでもって返済させるということです。
抵当権抹消費用 = 登記簿に記載された抵当権を抹消するための手続きです。 住宅ローンの返済が完了しても抵当権は自動的に抹消、消えるものではないのです。 手続きをして始めて、抹消されるものです。 抵当権抹消手続きは司法書士など専門家に依頼するのが一般的ですが、自分で抹消登記を行うことも可能です。
その司法書士さんにお願いした際の料金等のことです。
簡単に説明すると、不動産の登記簿に○○銀行が借金のカタにこの不動産を押さえていますよという記録を消してもらうことです。
残債 = 債務整理(この場合は任意売却または競売のこと)をした後に残る支払義務の有る借金・ローンなどのことです。 任意売却を行えば残責が無くなるという誤解いをされる方がいらっしゃいますが、 売却金額で残債全額を返済できない限り、債務は残ります。
残債務 = 上記の残債と同じ意味です。
無担保債権 = "借金のかた" を取られていない借金のことです。 金融業界の隠語ではポンカス債権などといいわれております。
任意売却メリット
売却後、残債が出た場合の月々の返済額の交渉ができる！
任意売却後に、債権者には担保の抵当権は既に有りません(いわゆる無担保債権となります)。
また債務者には今後返済し続ける資力がないことも承知です。 従って、任意売却後に債権者に残された債権回収は現実的な方法にならざるをえなくなります。 例えば、1社あたり月々5,000円とか1万円とか2万円などの額で
了承をもらえるケースが多いようです。
給与等の差押えは通常は行いませんが、絶対に無いとも言い切れません。
債権者により多くの返済ができる。
物件の所有者・担保権者・購入者が話し合いにより納得して売却するため、競売での強制的な売買より高値で売却が可能です。 より多くのお金を返済できるということは、任売終了後の返済額も大幅に減るということです。 大幅に返済額が減るということは、月々の返済額の大小にも大きく作用してきます。
一般の売却と同じ販売方法のため近隣に秘密にできる。
競売とは違い、不動産の所有者が合意の上で、任意で売却するので、近所に事情を知られずに売却できます。
競売では入札する人々が、物件情報収集のため近隣に聞き込み等の調査行ったり、大量のチラシの投かんとか電話攻勢、業者などの自宅訪問が有ります。
不動産売却にあたっての仲介手数料の持ち出しが無い！
* 不動産会社への仲介手数料は債権者から支払われます。
* 抵当権抹消費用
* 滞納分の管理費・修繕積立金（マンションの場合）
* 差押えされている滞納分の固定資産税・住民税
引越し代をみてもらえる確率は高いです！
引越し代を認めない金融機関もございます。 引越し代を捻出できるよう丁重に粘り強く交渉し、依頼者の窮状を債権者に理解していただいております。 引っ越し代が出ない場合でも、不動産業者が主催する任意売却の場合では直接に
購入者との移転費用などの交渉も行っております。
任意売却のデメリット
別れた夫、別れた奥さんと会話をしなければならないこと。
全員には当てはまりませんが、顔を見るのも厭で別れた元だんな様、元の奥様に頭を下げて任意売却の同意をとらなければならないこと。 場合によっては、直に会わなければならないことも有ります。
契約の際に、不動産会社などに出向かないといけません。
不動産の契約では司法書士または弁護士による本人確認が必要となっております。 連帯保証人、連帯債務者の出席が求められます。
決済の際に、指定された金融機関へ行かなければなりません。
最後のお金のやりとりの場での手続きです。 ここでもほ本人たちの出席が求められます。
一般の不動産売買でも、必ず行う手続きですのでデメリットと言い難いかもしれませんが、競売と比べてという意味でのデメリットです。
そういう意味で言えば、競売は楽です。
競売は、全てを無視・放置しておけば、事は完了です。 ある日、突然、知らない人が『今日から、私がこの家の持ち主です！』と現れます。 それで終わりです！
競売の方が全然楽！
時間切れで何ら救済策を打てないご相談が多過ぎです！
競売の方が楽だから、競売の方が長く住めるから、弁護士先生が競売で良いと言ったから等など・・で放置をして来られた方々が、競売の期日が迫って突然の気が変わりで、慌てて任意売却に変更したいのですが なんとかなりませんかと泣きついて来られます。 しかし、多くの場合、完全に手遅れ状態に陥ってしまっています。
競売関係の通知が来た時点で行動を起こしてください！
聞くは一時の恥、聞かぬは一生の大損です！ 駄目で元々！ 聞くのはタダ！ 電話で聞く場合、顔は見えないのだし、メールで質問するのも顔は見えないのですから・・恥ずかしがる事はありませんよ！
それに、私たちは貴方を助けたいのです！
お独りで悩んでいては何の解決にもつながりませんよ！
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お独りで考え込む、素人同士で意見を出し合う、ネット上の掲示板に質問を書き込んでチョットだけ詳しい人(？)に回答を貰う。 それよりも、今、現在、現場で 実際に任意売却の処理をしているプロに貴方の心の中のモヤモヤをぶつけてください。
